均價10萬在望!深圳買房已經到了最后的機會?

2019-06-26:   編輯:www.lshtim.tw   來源: 網絡整理

均價10萬在望!深圳買房已經到了最后的機會?

  現在還有能力在深圳上車的剛需,抓緊時間吧……
  上上周,菜導寫了篇關于樓市二八定律初現的文章,大意就是:
  以后中國的樓市,即將開始進入殘酷的二八定律階段。

  如果你買樓的節奏對了、杠桿穩了、標的準了、就能成為資產穩步升值的那20%。

  如果你不小心踏空了節奏、亂加了杠桿、買錯了標的,那么很大幾率在未來會成為那80%的接盤俠。

均價10萬在望!深圳買房已經到了最后的機會?

  當時就有粉絲在留言區問,怎么看待西安的瘋漲。

  菜導的回答很簡單:遲早要被摁下來……
  結果這話說了也就一周多,西安真的出手壓制房價了。

  6月20日,西安再度升級限購,規定新落戶家庭社保連續滿1年、非戶籍家庭社保滿5年方可在限購區域購房。新規的力度向準一線城市看齊,也基本堵上了所有的漏洞。

  以新的限購政策為分界線,連續逆勢暴漲了半年多的西安樓市,終于可以消停一會了。

  不只是西安,如果你留意過今年房價有所冒頭的一些重要城市,幾乎都在漲了一段時間后被新出的政策壓制。

均價10萬在望!深圳買房已經到了最后的機會?

  從蘇州到西安,就好像不聽話的小學生剛剛被老師叫起來批評,然后就馬上低頭認錯了。

  這也直接擺明了如今“房住不炒”、“一城一策”的嚴格基調,是不容挑戰的。

  但就在昨天,情況似乎有了新的變化。

  有深圳的菜友急慌慌地來問菜導,如何看待前天刷屏的“20年來最強土拍”?
均價10萬在望!深圳買房已經到了最后的機會?

  看完本次土拍的結果之后,很多剛需又開始慌了。

  因為按照土拍的結果,多數地塊的面粉價都已經超過周邊市售的面包價了。

  再算上建筑成本、稅費成本和地產公司的營銷和運營成本,這批樓盤最終推向市場的售價,至少約為樓面價的1.7-2倍。

  這意味著2-3年以后你去深圳買房,西鄉均價至少8萬,龍華接近9萬,現在覺得很偏的光明都可以賣到6.5萬,坪山怎么著也得4.5萬起步了!

  這么對比下來,現在你再看南山、寶安幾個新開樓盤8萬10萬的價格,還會覺得貴嗎?

  照這個節奏,深圳全城均價10萬,豪宅趕超香港,感覺真的不是夢啊!
均價10萬在望!深圳買房已經到了最后的機會?

  (2019年5月深圳各區二手房均價)
  現在內外部環境都已經這樣了,諸多央企和國資背景的地產商還敢如此押注深圳,是不是意味著橫盤已久的深圳樓市,一定會在2-3年后迎來一波報復性補漲?

  深圳樓市的均價已經高達5萬多了,剛需掏空了6個錢包都不一定上得了車。照這個節奏下去,深圳以后真的就是有錢人專屬的地盤,屌絲連想都不要想了嗎?

  但……不是說好的房住不炒嗎?深圳就能這么搞特殊?
  其實,深圳樓市的情況,在全國范圍內都算是獨一無二的。

  作為一線城市里面最年輕且人口凈流入第二多的城市,深圳可供開發的土地面積卻是最少的,而且幾乎也已經在前面三十多年的快速發展中開發殆盡了。

  所以,最近幾年深圳的土地供應都非常緊缺。

  2015-2016年兩年間,深圳共出讓7宗住宅用地。

  2017年只推出一宗住宅用地且“只租不售”。

  2018年共出讓10宗住宅用地,其中還有6宗是“只租不售”的。

  而前天推出的這5宗住宅土地,都完成了基礎的三通一平,拿下之后就可以馬上動工,是在舊改和城市更新項目之外,對深圳有野心的房企快速補倉的難得機會。

  所以雖然也都有9070政策的限制和明確的人才房配建要求,但也讓全國近80家房企咬碎了牙往里沖,光保證金都交了1100億,生怕自己錯過這一次難得的機會。

  另外,在深圳宣布二次房改以后,所有新增住房中,人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的占比為60%,可以進入市場自由流通的商品房只占40%。

  再加上731新政要求的住宅3年限售,公寓5年限售等規定,都表明今后深圳新建商品房的供給量會進一步減少。

  一線城市里最少的土地供應+一線城市里最年輕的人口構成+一線城市里最少的商品房供應,意味著深圳的房價從一開始就被嚴重失衡的供需關系推著走。

  如果不是本輪調控的多方壓制,或許真的深圳的房價早就上了新一個臺階了。

  那么,如果現在買不起,以后是不是就跟深圳無緣了?

  以前,只要愿意來,誰都可以做一個自豪的深圳人。以后,來了也只能先當個打工仔,買了房才是真深圳人?

均價10萬在望!深圳買房已經到了最后的機會?

  答案一半一半吧……
  首先,深圳其實是土地財政依賴度非常低的一座城市,政府并不靠高房價維持運轉。

  2018年全年,深圳賣地收入為449.6億元,遠低于上海的1908.8億、北京的1682.2億和廣州的1475.9億。

  哪怕是跟文章一開始提到的西安比,深圳的賣地收入都還要少240億,總金額也僅為第一名杭州的六分之一!

  所以,深圳其實是完全靠本地工商企業的稅收支撐的一座城市,跟其他賣地成癮的地方政府相比,深圳政府其實算不上高房價的推手。

  深圳的高房價,歸根結底還是因為供需的極度不均衡造成的。

  而因為特區的限制,這種不均衡又很難通過物理空間的開拓(比如像廣州那樣并掉周邊城市的某個區域)而得到改善。

  其次,深圳的二次房改,也算給了下一階段來深圳的年輕人一定的盼頭。

  按照去年出臺的深圳二次房改規劃,到2035年,深圳新增建設籌集各類住房共170萬套,其中,人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

  這里面提到的人才住房,可租可售,90平米以下為主,租售價為市場價的6折。

  安居型商品房對收入有要求,深戶,可租可售、以售為主,70平米以下為主,租售價為市場價的5折。

  而公共租賃住房,則主要面向中低收入人群,30-60平米為主,租金為市場價的3折,特困人員租金甚至打1折。

  所以,100萬套的供應量雖然很難滿足所有來深剛需的需求,但至少也算是政府努力在房價高企的市場上,盡量給想留下來的人才一個可以留下來的理由吧。

  再次,深圳已經叫停對城中村的“大拆大建”,轉而推行“保護城市記憶”及“微改造”策略。

  要知道,深圳本地總計約1065萬套住房中,城中村住房占比接近5成,而且有96%的城中村住房被用于出租,解決了市面上近6成的租房需求。

均價10萬在望!深圳買房已經到了最后的機會?

  (深圳住房總量和結構)
  可以說,大量城中村廉價出租屋的存在,正是讓深圳這座城市保持活力的根本。

  前幾年,由于大面積舊改、長租公寓攪局等因素,讓很多深圳的年輕人不得不搬離他們賴以生存的城中村,導致了一部分人口的流失。

  現在,至少在未來7年內,多數城中村仍將維持現狀,并為解決深圳中低收入人群的住房問題貢獻相當大的力量。

  分析到這里,你可能還是會問:如果我不想住城中村也等不及人才房,那深圳商品房的行情到底會是怎樣呢?

  如果政策放開,深圳房價真的會繼續上漲,甚至真的像香港看齊嗎?

  從所有已知的數據和事實情況來分析的話,答案只能是肯定的。

  深圳現在的思路非常清晰:讓商品的歸商品,有錢人愛炒就炒去,讓保障的歸保障,盡可能讓更多中低收入人群都有房可居。

  畢竟,深圳的商品房存量本來就很少:180萬套的體量,卻擁有1300萬的人口基數,這都不能叫僧多肉少了,簡直就是餓虎撲食。

  未來,深圳的商品房供應量只會更少:按二次房改的規劃,深圳未來17年內,只會新增70萬套商品房,平均下來每年入市的商品房僅有4萬套出頭!

  而文章一開始提到的西安,光今年上半年上市的商品房總量,就有9萬套之多!

  這樣懸殊的供求關系對比,注定了深圳樓市未來的走向:
  1.中低收入人群:靠城中村和公共租賃住房解決居住問題;
  2.普通中產人群:靠人才房、安居房或者總價較低的商品房解決居住問題;
  3.中高收入人群:主要靠商品房解決居住問題,且除非大的政策環境要求,商品房的均價只會越來越高……
  所以,最后的總結還是一句話:
  現在還有能力在深圳上車的剛需,抓緊時間吧……(微.信.公.眾.號.菜.鳥.理.財)

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