224億!深圳猛如虎?房價會好嗎

2019-06-26:   編輯:www.lshtim.tw   來源: 網絡整理

224億!深圳猛如虎?房價會好嗎

  2019年6月24日,深圳樓市具有歷史意義的第一天。

  有媒體說,這一天的5塊供應,創下了深圳10年來最大宅地土拍。也有說是20年來最宏大的一次。

  吸引了數十家房企參加,僅房企交的保證金總額就達到了987億元。

  最終37家房企,激戰3小時,舉牌343次后,這5塊地分別被越秀、龍光、中海、電建、平安不動產以最高限價拿下。總價定在223.84億元。

  這5塊地,可售樓面地價從2萬多/平米,到6萬/平米不等。

  和過往一些震撼人心的土地拍賣結果一樣,部分樓面價已經和周邊房價不相上下。這昭示怎樣的房價?而在調控堅挺的背景下,開發商如何吃得消?
  今年以來,多個城市都曾出現高價或高溢價地塊,對未來全國樓市又有何影響?
  1
  深圳房價香港化看好,但又讓人疑惑
  此次深圳土地拍賣,非常受關注。

  首先這是2019年第一次出讓宅地。其次出讓的地塊數量、面積,是近年來最多,總價也是最高。

  如文初杠桿游戲所寫,有媒體說是10年來規模最大一次,也有說是20年來最大一次。

  不管咋說,就是大。參拍企業之多,接近40家,押金都交了近千億元。

  從央企、國企,到實力民企,應有盡有。有四位重量級企業,恒大、碧桂園、融創、龍湖,好像沒參加。

  但這場史詩級的土拍,已經是群雄必至。

  激勵的競拍,封頂的成交。從道理上說,意味著,深圳房價香港化進一步確認。但是,我們再放到調控不松懈的背景下去思考,開發商靠這些地能賺多少?
  似乎又是一個問號,可能就是微利。

  深圳為代表的一線城市市場,外地大開發或本土企業,不拿下又不行。近期新聞不斷的泰禾,不就是多年前在北京開啟了自己的豪宅生涯。

  不管后來的路咋樣,踏上北京的征程,是泰禾需要的。深圳也是需要的。

  此次,廣州越秀拿下的深圳寶安區西鄉鐵崗地區地塊,恰好4年前泰禾曾以接近8萬元/平米在附近拿過地。

  泰禾當時風光無限,坐上了我國單價地王。

  這次越秀59.08億元+配建人才住房19610平米競得,折合樓面價58092元/平米,溢價率45%。

  比泰禾當年低了很多。泰禾此前太貴了,多家媒體都報道,建設進度……
  實際上,泰禾的轉折點就始那一次次的高價。

  從這個角度說,此次深圳宅地成交價格,還算在想象力之內。

  同時,近期深圳房價擺脫過去2年的低迷,無論新房還是二手房,成交量開始逐步回升。而去年末,相關地塊曾流拍。

  選擇好的時候交易,是個技術活。

  2
  15.8萬平米人才房配建背后:住宅供給學習新加坡、香港,但這個情況只屬于京滬深等
  有的桿友可能記得,深圳此前準備從2018年起,新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%等。

  還說人才住房可以6折買,對符合條件的高層次人才,實行更加優惠的政策。

  這次拍的5宗地就需要開發商配建人才住房15.82萬平米。杠桿游戲要說,一開始預計沒這么多。但開發商太熱情了,競爭提高了不少。

  背后其實再次表明,深圳住宅供給方式學習新加坡、香港,進入實質性實施階段。

  簡單說,那就是商品房房價會比較貴,新的普通中產靠租房、各類保障房解決居住問題。

  按照去年深圳的征求意見披露,深圳將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體,并計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。

  計劃到2035年,新增建設籌集各類住房共170萬套, 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

  媒體說,此舉為“房改”20年之后的重大調整。其中,保障型住房比例不低于60%的舉措引起廣泛關注。

  這也就是為什么此次土拍,這么受關注的重要原因。深圳商品房土地供應本身不多,占比也在縮小。

  同時,170萬套的計劃,從2018-2035年,總計18年,年均也就是接近10萬套。

  深圳一年人口增量在四五十、五六十萬人。當然,部分群體,有些對居住的要求沒那么高,比如還有的通過宿舍、城中村、自己租房包括群租等解決。

  但即便如此,如果未來深圳人口增速維持這個速度,或者低一點。按照這個供應計劃,從總量上說,可能還是顯得有些緊巴。

  深圳的商品房,如果經濟正常,無疑是稀缺品。

  2016年時,杠桿游戲就曾撰文預測,深圳房價長期看將香港化——一個字,貴。普通中產,要靠工薪買房,未來會越來越難,甚至需要不止一代人的努力。

  但是,深圳的人才、就業吸引力確實大,經濟活力強,很多大學生還是源源不斷來。深圳的解決辦法就是保障性住房,包括公租房。

  其實北京、上海都是類似辦法。

  同時很多城市還在試點,集體土地入市建各類保障房等。但除了京滬深等少數城市,大部分城市,未來商品房依舊是主導。

  在調控的背景下,剛需一族只要努力,只要抓住時機,上車還是可以的。

  3
  深圳其實是相對克制的,每個人應該明白自己所在城市的邏輯
  上文杠桿游戲分析,相對于2015年泰禾的地價,此次深圳地價其實是相對克制的。道理很簡單,開發商心里有數。同時,還大規模配建人才房。

  深圳自己也明白,高房價會進一步擠壓城市競爭力。

  從財政角度來說,和上海、北京一樣,深圳是特殊的。有豐沛的財稅,以及較早完成了主要的城市基建,土地金融依賴程度不算高。

  雖然深圳地鐵建設還處于高峰期,但有錢,同時可供地相對少、供地意愿也不高,所以搞高地價的心理,其實不如很多城市。

  當然,深圳的地價整體很貴,總的賣地收入雖然不及很多城市,其實也不低。按照中指院的數據,2018年成交金額也有449.2億元。這回不也一天就200多億了嗎?
  另外有必要明白,深圳的商品房價格實在太高,相對京滬的得天獨厚,很多時候還是得靠自己發奮圖強。所以,留住人不能讓較高的房價進一步擠壓人才生存空間,對深圳很重要。

  為此,深圳定下諸多計劃。比如之前我寫過,棚改新政、工改保新政等:
  凡是通過棚改方式拆除重建的小區,新增面積除了公共配套、搬遷安置住房外,全部用作政策性保障住房;
  現狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村,原則上不劃入拆除范圍;
  2020年深圳工業用地占總用地比重不低于30%,確保工業競爭力;
  以及“工改保”新政。

  可以預判,“工改保”政策,未來保障房可以更多,對于需要、暫時買不起房的剛需來說,是個解決居住的辦法。

  上述舉措,對于維護深圳競爭力,無疑是有價值的。

  保證產業用地-產業留人-商品房和地價依舊有保證-大幅提高保障房供應-留住人-經濟穩健。

  這是深圳的特有邏輯。而不同發展階段城市,對待調控、賣地的態度則有不同。

  購房者應該明白,自己所在城市的邏輯。

  比如“搶人”落戶,以提高符合需求的剛需總量,確保房子銷售的穩定。

  目前主要城市都在大規模建設地鐵等,這需要錢。你懂的,還要優惠招商引資,也需要錢。

  這就陷入了一個艱難的平衡,又想要提升城市產業和競爭力,又得進一步依靠土地杠桿。

  所以各大城市在今年頭幾個月,賣地行情好,都是非常拼的。實際比深圳要拼得多。

  但上頭調控決心還在,喊話“房住不炒”后,大家又消停了一些。

  每個地方都在看形勢,都在看上頭的態度。明白我們所處城市的邏輯,很重要。(微.信.公.眾.號.杠.桿.游.戲)

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