驚呆剁手黨!雙11血拼買房?這“漏”怎么撿?購買特殊房產要當心

2019-10-27:   編輯:www.lshtim.tw   來源: 網絡整理

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  一個讓剁手黨拍案而起的消息!

  阿里巴巴旗下阿里拍賣披露,今年天貓雙11期間,將有超10000套特價房源參與“促銷”,其中部分覆蓋多地熱門學區房、地鐵房和景區房等,這也是天貓雙11首次可買房。

  值得注意的是,電商巨頭火力全開應戰雙11,京東也對外宣布雙11要賣房。10月12日,在京東首屆科技地產大會上,京東房產方面透露,在即將到來的京東11.11全球好物節上,京東將在70城聯合超過200家開發商、投放超過6000套特惠房源,新房全款5折起,優惠額超3億元。

  10月25日,首批特價學區房已經上線,消費者可以開始選購、交保證金,10月29日(下周二)將集中開賣。券商中國記者在阿里拍賣網站上看到“特價房撿漏”、“不止7折”等標語,擺在最顯眼位置的房源即是“雙11學區房”。

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  起拍價大幅低于市場價,引發圍觀
  今年9月份,阿里拍賣曾掛出一套“1元起拍”的杭州學區房,面積80多平米,當時吸引了10萬名圍觀群眾。經過239次的加價和142次的延遲成交,最終以609.5萬元的價格賣出,比實際的掛牌價格640萬元,低了整整30.5萬元。

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  與在淘寶購買其他商品相比,通過阿里拍賣購買特價房流程要稍微復雜一些:交保證金、出價競拍,競拍成功之后才付款發貨。

  阿里拍賣表示,“以雙 11 當天的拍賣活動舉例,會從 11 月 10 號早上 10 點鐘開始,11 月 11 號的早上 10 點鐘結束,如果到時還有人在競價,會延遲到沒有人再繼續出價為止。”

  券商中國記者瀏覽已經上線的特價房信息發現,熱門學區房的起拍價大多低于市場均價10%~30%,也有低于市場價格35%,甚至42%的案例。“房子都是正常按照評估價去拍的,至于最后的成交價,就要看這個房子的熱度。”阿里拍賣稱。

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  記者注意到,盡管這一波房源剛剛上線,拍賣標的杭州市上城區復興南苑9幢2單元203室已經吸引了上萬人圍觀,而杭州市上城區一套起拍價低于市場價四成的學區房也已吸引了超4000人圍觀。

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  京東:雙11投放6000套特惠房源
  10月12日,在京東首屆科技地產大會上,京東房產方面透露,在即將到來的京東11.11全球好物節上,京東將在70城聯合超過200家開發商、投放超過6000套特惠房源,新房全款5折起,優惠額超3億元。

  當天,京東還宣布推房產服務和生活周邊線下店好房京選,用戶可以在好房京選線下店里即感受房間的戶型、小區環境與配套設施等場景。通過AR/VR、全景漫游、電子沙盤等多媒體技術獲得項目信息。

  目前,京東雙11已推出“房價特惠”:11·11購房補貼高至182萬元。

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  同時,京東推出“1億補貼擊穿底價”活動,即9.9元可領取上萬元補貼。

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  以深圳地區為例,根據不同樓盤,9.9元可兌換2萬元-9萬元補貼。

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  資料顯示,京東從2017年起上線了房產業務,和碧桂園等開發商達成合作,消費者可以通過京東了解開發商推出的房源。2018年10月,京東房產上線二手房業務,二手房交易納入當年雙十一的促銷陣營。2018年11月,京東推出租房業務。

  有“漏”可撿,法拍房漸漸火熱
  必須告訴大家的是,阿里這些特價房實際來源是阿里拍賣的法拍房。

  那么,什么是法拍房?這些特價房源是否可以入手?真要出手,又需要哪些條件呢?

  法拍房,法院拍賣房產的簡稱,遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人(業主)無力履行按揭合約或無法清償債務時,而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行,將債務人名下房屋拍賣,以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。

  據券商中國記者了解,線下拍賣時期,司法拍賣主要以委托拍賣行拍賣為主,由拍賣行進行推廣,但由于信息局限性等原因,大家對拍賣,甚至法拍了解甚淺,且委托拍賣,意向競買人需去拍賣行簽署委托拍賣協議,成交后需支付拍賣傭金等導致參與度低,成交率低。

  而如今已是線上拍賣的成熟期:首先拍賣平臺是免費的,最高院指定拍賣平臺包括淘寶網、京東網、人民訴訟資產網、中國拍賣協會、公拍網等等。今年6月新增北京產權交易所及工商融e購兩家平臺。其次網絡拍賣實行初期,全國各地均出現司法輔助公司協助法院開展網絡司法拍賣工作,承攬執行工作中大量繁瑣的事務性工作,法官得以從繁重的事務工作中抽身開來,專注于案件本身。

  資深法拍專員段成龍向券商中國記者表示,法拍房的投資價值正被市場逐漸認同。“正是由于多數群體不是特別了解,也確實存在一定的潛在風險,才讓現在的投資者有‘漏’可撿。”

  段成龍表示,“以北京地區為例,熱點小區、稀缺戶型的法拍房最終成交價目前已接近市場價;比較常見的情況是,法拍房最終成交價是市場價的90%;一般住宅區、老舊小區的法拍房價格在市場價85%左右,商住兩用的法拍房成交價是市場價的80%。”

  據介紹,通常情況下,有如下幾種情況的房產會成為“法拍房”:
  其一,商業貸款產生。購房人向銀行貸款購房,如果不能如期如數償還貸款,銀行向法院提出民事訴訟,要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現來償還貸款;
  其二,民間借貸產生。舉例而言,A借B的錢,約定以自有房產抵押給B,到期不能還款,根據《擔保法》,B不能直接取得抵押房產,也只能向法院申請A還款,并出示抵押或借款協議,要求法院在執行階段拍賣A的房產來還款;
  其三,司法沒收產生。打個比方,刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產,如該財產涉及不動產,該不動產可依法進行拍賣,變現后的錢款收歸國庫;
  其四,無主財產。這種情況很少出現,無人認領的房產也可以進行法拍。

  有地產界觀察人士指出,如果購房者對房價行情持續悲觀,不少高位接盤者會選擇賣房自保。這類案例雖然平常難以接觸到,但能從法拍房數量能體現出來。

  另據阿里拍賣提供的數據,過去一年有近3000萬人次在其平臺上看房、買房。

  下手法拍房注意事項
  除了價格實惠,不限購也是法拍房的一大優勢。

  目前大部分城市的法拍房是不限購的,比如“上海”等地。也就是說,無論競買人名下有幾套房抑或是是否是本地人,都可以參與競買上海地區的法拍房。在競買之后的過戶環節,憑法院出具的《裁定書》和《協助執行通知書》,即可執行強制過戶,各區的房地產交易中心需配合過戶,也沒有對買家的地域性“設限”。

  但據了解,目前“北京”和“深圳”等城市法拍房目前處于限購狀態。參與競買一定事先了解清楚當地針對法拍房的限購政策。

  除此之外,競買者必須認識到,法拍房確實存在不少劣勢。

  其一,稅費都由買方承擔。

  購買市場上的二手房時,一些稅費可以由買賣方雙方各自承擔。但司法拍賣中產生的拍賣價、各種過戶稅費等都需買方全額承擔。而且有些房產可能以前沒有過戶,需要繳交兩次過戶費用,這些成本都需要競買人在拍前了解清楚。

  其二,限期全額繳納購房款。

  根據司法拍賣規定,競拍成功需要短時間內一次性支付拍賣款,但動輒數百萬元的房子,不是每個人一下子能承擔的。目前許多銀行特意為法拍房推出法拍貸業務,多數城市尚未開展此業務,不能辦理按揭貸款,致使參拍受限。

  有法拍房中介機構相關人士告訴記者,“隨著市場對法拍房投資價值的認可,目前國內一線城市北上廣深等地,銀行機構已經可以為法拍房提供貸款服務,但在廣大二三線城市,金融機構還沒有覆蓋這一領域。”

  記者注意到,針對司法拍賣房產,阿里拍賣已經上線“一鍵貸款”服務,號稱“1分鐘申請,兩天內審核,最高可貸7成”。

  其三,存在潛在風險。

  法拍房可能存在租賃甚至長期租賃,買到也無法居住的情況;多年物業水電供暖未繳納且有滯納金的情況;屋內有老人居住等。

  “如果買家違約,逾期未支付拍賣款,妨害法院執行的,法院可能會處以罰款、等處罰;買受人競買成功后違約的,繳納的保證金不予退還,如果保證金不足以彌補損失的,由原買受人賠償相應損失。”上述法拍房中介機構人士說。

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