中國的房子已經過剩?真相是…

2019-12-05:   編輯:www.lshtim.tw   來源: 網絡整理

中國的房子已經過剩?真相是…

  日前,鏈家創始人左暉在第5屆中城聯盟論壇上發表了題為《數據——行業生人》的演講。其中,透露了不少樓市的秘密。

  根據貝殼樓盤字典數據和城市人口數據,以戶均套數和人均住房間數作為衡量供需情況的指標:100個城市中,60%左右的城市戶均套數低于1套,30%的城市低于0.7套,也有近20%的城市戶均套數超過1.3套。

中國的房子已經過剩?真相是…

  看了數據,不少人可能會驚呆,咦!原來中國人均擁有的城市房子這么少?
  是的,這些年房價一路攀升,大家總以為中國建的房子已經夠多了,嚴重過剩。最有代表性的是兩個數據:1、據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心(CHFS)的數據,2017年中國城鎮地區有6500萬套空置住房,住房空置率達21.4%。2、中國家庭住房擁有率為92.8%,住房自有率為85%。

  然而左暉給出的數據卻讓人大跌眼鏡,只有20%的城市戶均套數超過1.3套房,也就意味著這些城市的房子并沒有過剩,而且你要注意,這里只是統計了100個城市,我相信這是中國500個城市當中最頂尖的了。比較靠前的城市尚且戶均房子比較少,其他城市呢?!
  就全國層面來說,中國房子偏多是存在的,恒大研究院測算2017年中國城鎮住房是3.03億套,還不包括農村房子,以中國14億的人口體量還說,完全是夠住了。中國現在的住房問題不是總量問題,而是結構性問題。你比如說,中國14萬人口當中,就有近1億生活在北上廣深四個一線城市,而這里房子的供應量遠遠跟不了。而中小城市房子雖多,但房子越來越少,人口反而越來越少,人房錯配。

  前段時間,我去看了深圳的二手房了,所看到的房子沒有一家是閑置的,中介告訴我,現在深圳出售的二手房貸款基本都沒有還清,賣出主要是為了改善性換房。可見,這里的房子確實是稀缺。

  根據左暉提供的數據,過去幾年,中國的人口變動可以分為三個階段,2008年-2011年,人口增長的城市主要是東部沿海的重點城市,如上海、北京、合肥、天津、廣州等。2011-2014年,人口增長最多的城市變成了天津、北京、大連、上海。而近3年,人口增長較多的城市涌向了南方,成都、深圳、廣州,中西部地區的城市人口出現了回流現象。

  我們可以發現,人口無論是怎么流動,均是從小城市向大城市流動,雖然最近幾年,北京、上海等城市人口增量有限,但主要是控制人口的結果,而不是逆城市化的結果。最近一年,我們發現房價漲得比較多的地方就是深圳、廣州等城市,這其實就和人口的變動息息相關。

  中國未來人口流動的方向仍然是城鎮化,而不是逆城鎮化,根據《2018年國民經濟和社會發展統計公報》,到了2018年底,中國常住人口城鎮化率是59.58%(增長1.06%),戶籍人口城鎮化率是43.37%(增長1.02%)。但我查了一下數據,世界平均水平是54.8%左右,美、英、德、法、日等發達國家一般都在80%以上。如果和美歐等發達國家比較的話,中國鎮城鎮化還有不小的空間。即使達到80%也不意味逆城鎮化,而有可能的是向周邊外溢,形成城市群、衛星城。

  不知道大家有沒有發現,最近幾年,國家政策出現一些微妙的變化,前兩天《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》正式發布,這就是打造成一個強大的城市群,而之前京津冀、粵港澳大灣區等也上升為國家戰略,這實際上是后城鎮化的必然結果,這些國家戰略的出臺意味著國家順應了這個大勢,以點帶面,以面帶全,而不是盲目地追求區域同步發展。

  中國目前已經進入后城鎮化時代,主要特征是:1、人口繼續向大城市流入,但速度變慢。2、戶籍人口城鎮化偏低,有待提高,在一線城市嚴控人口的情況下,這就需要全面放開二三城市落戶限制,然后通過城市群的布局激發大家積極向二三線城市落戶。

  戶籍人口城鎮化率有近30%的空間,空間非常大,戶籍人口城鎮化率對經濟增長、房價上漲的帶動作用雖然要弱于常住人口城鎮化,但影響還是不小的,比如大城市戶籍放開了,會吸引小城市和農村人口進城落戶,增加城市人口。同時戶籍人口城鎮化率會增加城市居民的房票,對于創造住房需求有重要意義。(微.信.公.眾.號.小.白.讀.財.經)

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